Как продать долю в квартире

По закону гражданин имеет право самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Однако на практике лицо может владеть не всем объектом. Если человек является хозяином только части недвижимости, необходимо разобраться, как продать долю в квартире.

Сделку предстоит согласовывать с другими хозяевами помещения. Их необходимо уведомить, а затем получить согласие на проведение процедуры. Если установленные правила нарушены, сделку могут признать недействительной. Поэтому важно грамотно подходить к выполнению процедуры. О том, как правильно продать долю в недвижимости, о законах и способах реализации, сложностях, с которыми можно столкнуться, а также об иных нюансах поговорим далее.

Допустима ли реализация части собственности

В действующем законодательстве говорится, что продать долю в квартире можно вне зависимости от её размера. Однако если собственник не будет соблюдать установленный порядок, выполненное действий легко оспорить. Дело в том, что в статье 250 ГК РФ говорится, что собственник в первую очередь обязан предложить совладельцам купить свою долю. Только после этого допустима свободная реализация помещения.

Процесс выделения доли в квартире

Получить часть собственности можно во время дарения, приватизации или наследования. Однако не стоит путать понятие с совместной собственностью. Оно кардинально отличается от долевого владения. Совместная собственность возникает, если квартира приобретена супругами в период брака. Лица равноправно владеют объектом. Однако это не значит, что каждый из них может свободно распоряжаться своей половиной. В первую очередь долю придется выделять. Для выполнения процедуры используют заключение договора. Только после этого свою часть удастся продать.

Кстати! Выделяют реальные и идеальные доли. Под вторым понятием представляют часть собственности, выраженную дробным числом. Если речь идет о реальной доле, показатель обозначают в квадратных метрах, а квартиру выделяют в натуре.

 На практике в объявлениях можно увидеть, что продается доля или происходит выделение комнаты для проживания. Такую информацию всерьёз воспринимать не стоит. Сведения используют в качестве рекламного кода. Продаётся именно доля. Выделение комнаты означает, что определён порядок пользования помещением по договору или в суде. Если появится новый собственник, процесс пользования недвижимостью может быть изменён. В результате комната перейдёт к другим лицам на законных основаниях. Процесс реализации доли не отличается сложностью, если заранее знать обо всех подводных камнях.

Принимая решение о продаже имущества, нужно помнить о следующих особенностях:

  • преимущественное право на приобретение имущества присутствует у других дольщиков;
  • стоимость квартиры в момент выставления на общую продажу не может превышать цену, за которую долю предложили выкупить совладельцы;
  • если собственник не достиг 18 лет, продажа может быть совершена только после получения разрешения органов опеки и попечительства, а ребенку должно быть предоставлено альтернативное место жительства, качество которого не уступает предыдущему.

Если владелец доли находится в официальном браке, может потребоваться разрешение супруга.

Произошедшие изменения

Законодатели хотят закрепить запрет на продажу микродолей. Действие выполняют с целью препятствовать недобросовестным риелторам и лицам, желающим получить личную выгоду. Если законопроект примут, в помещении нельзя будет зарегистрировать человека, если на него приходится меньшая жилплощадь, чем определенный законом размер. Дополнительно возникнет запрет на выделение микродолей. Исключение составят ситуации, когда собственность получена в процессе передачи по наследству или приватизации. Минимальная величина долей будет зависеть от региона. Показатель будет составлять в пределах 8–15 квадратных метров.

Правила продажи долей

Выяснив, можно ли продать долю в квартире, собственник должен разобраться, как происходит процесс отчуждения. Он может различаться в зависимости от того, кому именно необходимо продать имущество. Стоит помнить о присутствии права у других владельцев квартиры на преимущественную покупку.

Правила продажи другим владельцам

Способ реализации части собственности считается самым популярным. Не допустить ошибок поможет пошаговая инструкция по продаже доли в квартире.

Чтобы выполнить процедуру, предстоит действовать по следующей схеме:

  • Подготовиться к заключению соглашения. Если гражданин хочет продать собственность одному конкретному совладельцу, оповещать других лиц, которым принадлежат доли, необязательно. Процесс подготовки к продаже квартиры предполагает сбор правоустанавливающих документов и оценку имущества.
  • Подготовить договор купли-продажи. Дополнительно нужно составить передаточный акт. Документы предстоит заверить у нотариуса.
  • Осуществить регистрацию права собственности. Для выполнения процедуры может потребоваться обращение в Росреестр.
  • Произвести оплату НДФЛ.

Процедура практически идентична, если нужно продать имущество третьему лицу. Разница состоит лишь в том, что в первую очередь потребуется получить отказ от остальных содольщиков от покупки доли.

ВидеоВидео

Особенности проведения процедуры

Если ранее было выполнено выделение долей, обычно собственник знает, какая часть принадлежит ему по документам. Когда планируется реализация квартиры, в первую очередь предстоит оценить её стоимость. Для этого необходимо пригласить эксперта. Он определит рыночную цену недвижимости. После выполнения процедуры происходит заключение договора с владельцем. Лучше обратиться к юристу для разработки документов. Стороны должны согласовать все спорные моменты. После этого соглашение нужно заверить у нотариуса. Происходит регистрация договора и оформление права собственности. Когда продажа завершена, покупатель становится полноправным владельцем доли. Продавец утрачивает на неё право собственности.

Реализация в судебном порядке

Продажа доли квартиры другому собственнику может быть связана с определёнными проблемами. Их наличие препятствует реализации недвижимости. В такой ситуации в первую очередь необходимо обратиться к содольщикам и предложить выкупить недвижимость. Если соседи дают неоднозначный ответ, а проживание в помещении затруднительно, владелец доли может потребовать компенсацию.

Предпосылками для обращения в суд выступают:

  • выделить долю в натуре невозможно;
  • другие дольщики отказываются от покупки недвижимости;
  • владелец части собственности по какой-либо причине не может проживать в квартире.

Истребовать компенсацию удастся только в судебном порядке. Обязательно предстоит подготовить иск.

ВидеоВидео

Оформление искового заявления

Составление бумаги нужно осуществлять, руководствуясь положениями статьи 131 ГПК РФ.

В документе предстоит отразить следующие данные:

  • сведения инстанции, в которую подается обращение;
  • информация об истце и ответчике;
  • название документа;
  • суть сложившейся ситуации;
  • выдвигаемые требования;
  • перечень приложений;
  • дата подготовки заявления и подпись гражданина.

Иск обязательно необходимо дополнить удостоверением личности, дополнительными экземплярами заявления для судьи и ответчика, квитанцией, подтверждающей факт внесения госпошлины, документами на долю, бумагами, подтверждающими, что выделение части собственности в натуре невозможно.

Срок рассмотрения обращения

Идеальной считается ситуация, когда с момента подачи заявления до вынесения итогового решения проходит не больше 2 месяцев. Такой период отражен в статье 154 ГПК РФ. На практике прийти к решению в установленный срок не всегда удаётся. Известны случаи, когда разбирательства растягивалась на год и более. Подобное может произойти, если ответчик не явился на разбирательство по уважительной причине. Появление новых фактов, необходимость проведения экспертизы, а также ряд иных нюансов способны стать причиной удлинения срока разбирательства.

Если в качестве покупателя выступает третье лицо

Уже говорилось ранее, что схемы продажи недвижимости очень похожи. Однако ряд существенных отличий всё же существует.

Чтобы продать долю третьему лицу, необходимо действовать по следующей схеме:

  • Уведомить других владельцев долевой собственности о продаже имущества. Выполнять процедуру необходимо письменно. Владельцы имущества должны рассмотреть обращение и принять решение. Если они не готовы выкупить долю, оформляется отказ.
  • Получив отрицательное решение от других собственников, гражданин собирает документы, подготавливает договор.
  • Передаточный акт и договор купли-продажи подписываются совместно с покупателем. Процедуру необходимо выполнять в присутствии нотариуса. Специалист заверит сделку.
  • Происходит регистрация права собственности.
  • Бывший владелец доли платит налог.

Особенности реализации

Изначально необходимо оценить недвижимость. Без проведения процедуры не обойтись. В уведомлении о продаже обязательно должна быть указана цена. Если владелец доли примет решение об уменьшении стоимости, предстоит повторно разослать оповещения.

ВидеоВидео

Совладельцам дают месяц на предоставление ответа. Даже если другие владельцы избегают получения письма, почтальон оставит извещение о его наличии в почтовом отделении. Отговорки об отсутствии извещения не учитывают, если извещаемый не представит веские обоснования, объясняющие сложность получения документа. Когда период истек, можно продать имущество третьим лицам.

Какие документы потребуются

Чтобы сделку признали действительной, предстоит подготовить пакет документов.

В список обязательно нужно включить:

  • отказ других собственников доли от покупки имущества или доказательство истечения срока рассмотрения уведомления;
  • удостоверение личности всех участников процедуры;
  • выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации;
  • техпаспорт;
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, если собственник состоит в официальных семейных отношениях;
  • разрешение органов опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Когда отбор и подготовка бумаг завершены, необходимо обратиться в МФЦ. Здесь пройдёт регистрация прав собственности. Процедура также требует подготовки документов.

ВидеоВидео

В список предстоит включить:

  • заполненное заявление, которое предоставляют оба участника договора купли-продажи и акт приёма-передачи в трёх экземплярах;
  • удостоверение личности участников сделки или свидетельство о рождении, если владелец недвижимости не достиг совершеннолетия;
  • согласие органов опеки и попечительства, если в деле фигурируют дети;
  • согласие других владельцев доли на продажу части собственности или документы, подтверждающие истечение времени на рассмотрение оповещения;
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Затраты на проведение процедуры

Стоимость может меняться в зависимости от того, кто выступает в качестве хозяина помещения. Если необходимо продать собственность третьим лицам, предстоит потратиться на уведомление других дольщиков. Обязательно нужно отправить опись вложений. Дополнительно предстоит оплатить услуги нотариуса. Остальные затраты идентичны.

ВидеоВидео

Участникам сделки предстоит оплатить:

  • госпошлину за перерегистрацию имущества;
  • налоги;
  • нотариальное заверение сделки.

Однако присутствует ряд послаблений. Если недвижимость, полученная в результате дарения, наследования, договора аренды или приватизации, находилась в собственности свыше 3 лет, потребность в уплате налога отсутствует. Для иных категорий период продлён до 5 лет. Дополнительно можно получить налоговый вычет.

Обратите внимание: Нотариальный тариф за удостоверение сделки составляет 0,5 % от стоимости реализуемой доли. Сумма не может быть меньше 300 руб. или больше 20000 руб. Величина госпошлины составляет 2000 руб.

Если дело дошло до судебного разбирательства

Если к процедуре привлекают суд, затраты увеличиваются. Обязательно предстоит заплатить госпошлину за подачу иска. Величина платежа зависит от стоимости доли. Минимальный размер составляет 400 руб., а максимальный 60000 руб. Дополнительно может потребоваться наём адвоката и получение платных консультаций. Величина расходов зависит от стоимости услуг конкретного специалиста.

ВидеоВидео

Как реализовать долю в квартире законно

Помимо подготовки договора купли-продажи, существует ряд иных способов приобретения части имущества.

В перечень входят:

  • Дарение. На словах стороны могут договориться об оплате собственности. Такая сделка считается мнимой. Однако если до представителя уполномоченного органа информация не дойдет, хитрость не раскроется.
  • Передать в дар часть доли. Если собственнику принадлежит малая толика имущества, он сможет выкупить объект. У лица возникает право преимущественной покупки. Дело в том, что дарение не требует получения согласия от других собственников. В результате можно не ждать, пока они откажутся от приобретения имущества.
  • Оформление кредита. Способ считается рискованным. Собственник может получить денежные средства под залог доли, а затем игнорировать выплаты в течение 3 месяцев. Если сумма долга превысит 5 % от суммы залога, доля отойдёт банку. Такой способ не надёжен, поскольку дополнительно гражданин испортит кредитную историю. Кроме того, предстоит столкнуться с постоянными звонками из организации.

Дополнительно особенности процедуры могут меняться в зависимости от величины квартиры, желания совладельцев выкупать помещение, а также прочих особенностей.

ВидеоВидео

Если продают:

  • Половину имущества, часто используют выделение в натуре. Если процедура невозможна, допустима покупка иным собственником или оформление договора отчуждения. Владение половиной имущества еще не говорит о том, что человеку отойдёт определённая комната. Подобное возможно лишь в коммунальных двухкомнатных, трехкомнатных или более квартирах. Сейчас они редкость. Обычно новый собственник может владеть всем объектом недвижимости. Причем оспорить подобное действие обычно не удается даже через суд.
  • Треть помещения, можно столкнуться со сложностями в процессе реализации. Обычно долю покупают лица, которые нуждаются в регистрации. Если квартира трёхкомнатная, хозяин собственности может потребовать выделить ему комнату в натуре.
  • 1/4 часть собственности, выделение в натуре практически невозможна. Исключение составляет четырехкомнатная квартира. Выгоднее продать такой объект целиком. Однако собственники должны также захотеть выполнить процедуру.
  • 1/5 части собственности, доля признается малой. В этом случае владелец может потребовать с других лиц, которым принадлежит имущество, компенсацию.
  • 2/3 доли, действуют стандартные правила. Других совладельцев необходимо оповещать о предстоящей реализации. Лучшим способом в такой ситуации считается договор о совместной продаже. Квартира целиком обычно стоит на 30 % дороже. Вырученные деньги можно потратить на приобретение меньшей площади.
  • 3/4 от доли, выгоднее договориться о продаже помещения целиком. Обычно купившие квартиру стремятся завладеть всей собственностью и могут предпринять меры для выселения остальных дольщиков.

Нюансы, которые стоит принять во внимание

По закону собственник может распоряжаться имуществом или его частью. Однако, соблюдая закон, запрещающий продажу микродолей, стоит выполнять точный расчёт и заранее определять, допустимо ли отчуждение. Если препятствия отсутствуют, необходимо действовать по одной из стандартных схем.

В 2020 году нельзя будет продать часть имущества, которая непригодна для проживания. Однако правило вступит в силу только с принятием нового закона. Сейчас существуют ограничения, касающиеся отчуждения имущества несовершеннолетнего. Если органы опеки выступят против выполнения сделки, реализовать долю не получится. Чтобы продать имущество, нужно найти покупателя среди других владельцев долей, и предложить собственность третьему лицу, воспользоваться договором дарения или заложить имущество под приобретение ценностей. Выбор зависит от особенностей сложившейся ситуации.

Обратите внимание: Если собственник не нарушает закон, препятствовать продаже доли не удастся. Однако некоторые владельцы стараются избегать оповещения, не ставя подпись о вручении извещения. Другие дают согласие на покупку, но затем тянут с заключением сделки. В этом случае можно требовать компенсировать стоимость доли в судебном порядке. Если вариант не подходит, допустимо посещение нотариуса. Он может самостоятельно известить стороны сделки. Если согласие также не дают, через 2 месяца специалист предоставит документ, подтверждающий, что обязанность по оповещению выполнена.

Разные собственники могут продать долю одному покупателю. Причем они могут заключить один договор. Такое соглашение будет иметь многосторонний характер. Каждый из содольщиков получит право на налоговый вычет. Приставы также имеют право реализовать часть собственности. Подобное возможно, если возникли обстоятельства, позволяющие наложить арест на квартиру.

ВидеоВидео

Вырученные средства пойдут на закрытие обязательств. В ситуации, когда доля в недвижимости является единственным жильём для владельца и его семьи, имущество нельзя продать принудительно. Исключение составляют ситуации, когда квартира выступает предметом ипотеки. Оспорить продажу доли можно, если продавец не соблюдал положения статьи 250 ГК РФ или оформлена дарственная, но за сделку получены денежные средства. Выполнить процедуру можно в течение 3 лет с момента вступления в силу договора. Однако иногда период продлевают до 10 лет, если гражданин, права которого были нарушены, не знал о противоправных действиях содольщика.

Об авторе
Консультант

Масленников Иван Иванович

С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

【ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО】 » КАК ПРОДАТЬ ДОЛЮ В КВАРТИРЕ
  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1
(1 голос, в среднем: 5 из 5)

Оставить комментарий