Как проверить квартиру при покупке на “чистоту”

Покупка квартиры связана с рисками. Сделку могут оспорить и признать недействительной. В результате покупатель рискует потерять денежные средства и имущество. Чтобы не столкнуться со сложностями, необходимо заранее разобраться, как проверить квартиру при покупке на юридическую чистоту.

Знание основных правил поможет покупателю защитить себя. В процессе приобретения имущества предстоит запросить документы, удостовериться, что они составлены правильно, а также детально изучить саму недвижимость. О том, как необходимо производить выбор квартиры, о правилах проверки сделки на юридическую чистоту, особенностях знакомства с основным перечнем документов, а также об иных нюансах поговорим далее.

Подбор подходящего помещения

В первую очередь необходимо заняться поиском подходящего помещения самостоятельно или обратившись к риэлтору. Если какой-либо вариант понравился, не стоит сразу останавливаться на нём. Лучше подобрать несколько квартир и в последующем сравнить их между собой.

Особое внимание стоит уделить:

  • количеству комнат;
  • состоянию здания и местоположению квартиры в нём;
  • инфраструктуре района;
  • адресу местоположения;
  • характеристикам дома;
  • характеристикам самой квартиры.

Затем стоит провести исследование самого рынка цен. Выполнить процедуру довольно просто. Для этого покупателю достаточно сравнить помещение с квартирами, имеющими аналогичные параметры. Такие данные периодически размещают на сайтах продаж. Если стоимость объекта неоправданно завышена или занижена, это должно насторожить покупателя. Окончательная стоимость недвижимости зависит от категории квартиры. Она может быть первичной или вторичной. На этапе строительства удастся приобрести жильё по сниженной стоимости.

ВидеоВидео

Когда выбор вторички сделан, необходимо осмотреть жильё. Иногда этот шаг пропускают, обговаривая все детали по телефону. Игнорировать действие не рекомендуется. Покупатель получит больше информации, если самостоятельно посетит квартиру.

Отправляясь на объект, стоит уделять внимание:

  • личности человека, проводящего осмотр;
  • состоянию квартиры;
  • соседям по этажу и подъезду.

Проверка нового помещения перед покупкой

Если недвижимость приобретают на первичном рынке, выполнить процедуру проще. Обычно покупатель является первым и единственным хозяином жилья. Проверить добросовестность застройщика можно, изучив отзывы. Их размещают на специализированных интернет-порталах.

ВидеоВидео

Уделять внимание стоит только сведениям, которые содержат даты и конкретные факты. Дополнительно покупателю стоит изучить репутацию продавца в целом. Если подозрения не возникли, можно переходить непосредственно к покупке.

Проверка сделки на чистоту перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Выполнить процедуру значительно сложнее. Обычно владельцы квартиры неоднократно менялись. Одним из самых важных источников информации считается выписка из ЕГРН. В документе отражено, становилась ли квартира предметом споров и конфликтов. Во внимание нужно брать ситуации, возникающие в течение последних 3–5 лет.

ВидеоВидео

Получить дополнительную информацию можно со слов продавца. Однако не стоит слепо доверять им. Стоит сравнить данные со сведениями, отражёнными в документации.

Проверка основных документов

Когда покупатель подобрал недвижимость, необходимо начинать проверку квартиры. В первую очередь необходимо запросить документы. Список необходимых бумаг довольно обширен.

Название Пояснение
Удостоверение личности продавца Обычно необходим паспорт. Документ на подлинность можно пробить через официальный сайт Миграционной службы
Правоустанавливающая документация на квартиру В качестве документа обычно выступают ДКП, дарственная, свидетельство о наследовании
Выписка из ЕГРН Бумаги отражают информацию об объекте и субъекте права. Сведения из выписки стоит сравнить с другой документацией. Расхождения присутствовать не должны. В выписке обязательно отражаются данные о присутствии или отсутствии арестов и обременений. Продавец заинтересован в том, чтобы ограничения на совершение сделки с квартирой отсутствовали. В иной ситуации процедура может быть признана недействительной. Обычно выписку оформляют в двух вариантах. Они бывают простые или расширенные. Второй вариант выписки позволит покупателю выяснить, сколько собственников было у помещения, как часто с ним выполняли различные сделки. Если помещение продавали и покупали в течение короткого промежутка времени, это может свидетельствовать о мошенничестве
Справка о присутствии или отсутствии зарегистрированных лиц Если в квартире присутствуют зарегистрированные лица, это не является препятствием для продажи недвижимости. В этом случае составляется соглашение, что граждане выпишутся из помещения в определённый срок после перехода прав собственности. Каждый из жильцов должен предоставить нотариально заверенное обязательство о последующей выписке. Однако лучше, чтобы в помещении жильцов не было. В иной ситуации можно столкнуться с конфликтами и судебными тяжбами
Справка о наличии задолженности по коммунальным платежам Если присутствуют задолженности, они могут перейти к новому собственнику
Разрешение на перепланировку, если она была выполнена В помещениях нередко выполняют серьёзный ремонт, во время которого увеличивают или уменьшают исходный метраж комнат, переносят коммуникации и выполняют иные действия. Такие изменения необходимо узаконить. В иной ситуации нового владельца помещения могут обязать привести жилье в первоначальный вид
Технический и кадастровый паспорта В документах фиксируются технические характеристики квартиры, а также информация о выполненных перепланировках. Если выяснится, что данные не соответствуют действительности, это может стать основанием для отказа в регистрации права собственности в Росреестре. От покупки такой квартиры лучше отказаться
Справка из психоневрологического диспансера Подтверждает, что сделку совершают в здравом уме. Продавать недвижимость может только полностью дееспособный собственник

С осторожностью стоит относиться к помещениям, которые недавно были получены по решению суда. Вердикт уполномоченного органа может быть оспорен. Необходимо требовать документы в оригинале. На подлинниках не должны присутствовать исправления, помарки, опечатки или ошибки. Все договоры должны содержать подписи собственников, штамп и вотермарки. Покупатель может попросить сделать копии и оставить их у себя. Исключение составляет паспорт продавца. Вместо копии предоставляют выписку с ключевыми сведениями о человеке.

ВидеоВидео

Изучение дополнительной документации

Если проводится юридическая проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке, может потребоваться значительно больше документов. Их все также необходимо детально изучить.

Если продажа имущества осуществляется по доверенности

Если сам продавец по какой-либо причине не может принимать участие в процедуре, риски существенно возрастают. Доверенность может быть подготовлена обманным путём. Поэтому процедуру проверки жилья необходимо начинать с детального изучения доверенности.

Документ обязательно должен быть удостоверен в нотариальном порядке. В тексте бумаги должно присутствовать всестороннее раскрытие полномочий доверенного лица. Обязательно нужно запросить контактные данные продавца. С действующим собственником нужно созвониться. Ещё лучше встретиться лично. Если встреча невозможна, доверенность нужно проверить у нотариуса. Для этого стоит найти в документе сведения о нотариальной конторе и обратиться к юристу.

Важно! Если документ подлинный, нотариус дает исчерпывающую информацию об участниках сделки. У специалиста покупателю удастся узнать, не была ли доверенность ранее отозвана по какой-либо причине. Если такая ситуация имела место, от покупки квартиры необходимо отказаться. Отозванная доверенность юридической силы не имеет. Риск обмана повышается.

Если помещение было унаследовано

Совершение сделок с недвижимостью, полученной по наследству, требует повышенного внимания. Если право на помещение только возникло и новый собственник сразу же хочет продать квартиру, в последующем может возникнуть конфликт. Наследники, которые не успели своевременно заявить свои права, могут оспорить сделку. На это у них есть три года с момента кончины наследодателя.

ВидеоВидео

Если недвижимость унаследована, обязательно нужно запросить свидетельство о принятии наследства. Необходимо обратить внимание на дату, после наступления которой лицо признано новым собственником помещения. Если прошло больше трёх лет, сделка относительно безопасна.

Продавец состоит в законном браке

Выясняя, как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке, стоит уделить внимание семейному положению продавца. В статье 34 СК РФ говорится, что имущество, приобретённое во время брака, признаётся совместно нажитой собственностью. Правило действует, даже если помещение записано только на одного партнёра.

Покупатель, желающий купить такую квартиру, должен выполнить следующие действия:

  • Запросить подлинник свидетельства о браке и снять копию.
  • Встретиться с супругом продавца и выяснить его отношение к продаже.
  • Совместно с мужем или женой продавца посетить нотариуса и оформить письменное согласие на выполнение сделки. Документ стоит потребовать даже в том случае, если помещение было куплено до брака.

Владелец недвижимости продаёт долю в квартире

Если покупатель хочет приобрести часть собственности, обязательно необходим письменный отказ других владельцев помещения от покупки квартиры. Документы должны быть заверены нотариально. Бумаги потребуются, если реализуется выделенная доля. Когда имущество выделено в натуре или продавец является единоличным владельцем недвижимости, получать отказ не нужно. Другим собственникам дается 30 дней на принятие решения. Если лицо игнорирует поступившие предложения, продавец может посетить нотариуса и получить документы, подтверждающие направление уведомления. Бумагу должны предоставить покупателю.

ВидеоВидео

На практике местоположение совладельца может быть неизвестно. В этом случае продавец обязан обратиться в суд с иском о розыске пропавшего дольщика, управляющего имуществом. Когда действие будет осуществлено, уведомление о продаже доли направляют в адрес лица, которое было выбрано в этой роли. Управляющий может дать согласие или отказаться от права покупки. Если дан отрицательный ответ, покупатель дополнительно должен запросить соответствующее решение по делу и нотариально заверенный отказ управляющего и остальных дольщиков от первоочередного права приобретения части собственности.

Если затронуты интересы опекаемого лица

Когда в сделке принимают участие несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособный человек, совершать все процедуры с собственностью должен законный представитель. Кроме того, потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Их представители обязаны выдать письменное разрешение на отчуждение собственности. Покупатель должен требовать такой документ всегда. Практика показывает, что органы опеки и попечительства редко выдают подобные разрешения. Дело в том, что реализация недвижимости может ущемлять интересы недееспособных, несовершеннолетних или ограниченно дееспособных лиц. Продажа квартиры ребёнка возможна только после достижения 18 лет. Иногда реализация недвижимости, принадлежащей недееспособным или ограниченно дееспособным лицам, вовсе невозможна.

ВидеоВидео

Если в квартире зарегистрированы другие лица

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой предполагает изучение перечня лиц, которые зарегистрированы на территории недвижимости. Покупателю невыгодно приобретать помещение, в котором прописаны другие люди. Поэтому нужно настоять на их выписке. Если хозяин недвижимости заявляет, что жильцы отсутствуют, стоит запросить справку. Её можно получить в Миграционной службе или МФЦ.

Однако в документе не отражают сведения о следующих категориях лиц:

  • гражданах, проходящих военную службу;
  • людях, отбывающих наказание в местах лишения свободы;
  • детях, которые находятся в воспитательно-исправительных учреждениях;
  • недееспособных лицах, проходящих лечение в психиатрических больницах;
  • гражданах, которые направлены на длительное лечение в медицинские учреждения;
  • престарелых лицах, находящихся в социальных учреждениях.

Лица, которых выписали на время, могут пользоваться помещением даже после изменения собственника квартиры. Чтобы узнать весь перечень зарегистрированных в недвижимости граждан, стоит запросить расширенную выписку из домовой книги.

ВидеоВидео

Если лицо сомневается в истории квартиры

Стоит запросить данные о том, какие судебные процессы выполнялись в отношении недвижимости и её владельца.

Потенциальный хозяин помещения может:

  • посетить канцелярию суда и получить выписку о спорах, в которых фигурировали продавец и недвижимость;
  • зайти на официальный сайт районного суда и найти информацию о разбирательствах;
  • обратиться в территориальное подразделение ФССП и запросить информацию;
  • самостоятельно осуществить поиск сведений через официальный сайт ФССП;
  • побеседовать с соседями, представителями ТСЖ, ЖЭУ и прочими.

Поиск можно осуществлять по личным данным продавца. Обязательно стоит выполнить поиск на сайте арбитражного суда. Если выяснится, что человек признан банкротом, сделки с ним лучше не совершать.

ВидеоВидео

Если человек сомневается в истории коммунальных платежей

Эксперты советуют приобретать только квартиры, на которых нет задолженностей. Если приобретена недвижимость с долгами, покупатель может столкнуться с целым перечнем неудобств. Обязанность по погашению сохраняется за предыдущим владельцем квартиры. Однако судебные иски будут проходить по адресу помещения. Коммунальные службы имеют право отключить газ, воду, электричество. Долги по взносам за капремонт имеют преимущественную силу. Это значит, что их закрепят за новым владельцем.

Чтобы удостовериться в отсутствии задолженности, необходимо:

  • попросить продавца предоставить справки из ЖЭУ или Единого расчётного информационного центра;
  • изучить квитанции по платежам за последний год;
  • включить в текст ДКП упоминание о том, что продавец заранее оплатил все коммунальные платежи и несёт ответственность по оставшимся задолженностям;
  • спросить сотрудников ТСЖ или ЖКХ о присутствии долгов в указанной квартире.

Если продавец обещает снять обременение

Помещение может находиться в залоге, аренде или фигурировать в договоре ренты. Если на квартиру наложен арест, с ней не удастся осуществлять регистрационные действия. Меру применяют, когда у собственника присутствуют долги.

Важно! В интересах покупателя удостовериться в том, что обременение на квартиру не наложено. В иной ситуации существует риск утраты помещения или ограничения прав на квартиру.

Узнать информацию можно, запросив выписку из ЕГРН. Если продавец заверяет, что вскоре снимет обременение, доверять слепо подобному не стоит. Необходимо получить письменный и нотариально заверенный документ от обременителя или запросить свежую выписку из ЕГРН, где больше не будет информации об арестах или ограничениях.

Проверка законности перепланировки

Приобретать стоит только ту квартиру, в которой узаконены внесённые изменения. Если действие не выполнено, Росреестр может отказать в регистрации прав собственности. Кроме того, существует риск, что уполномоченные органы обяжут покупателя восстановить прежний вид квартиры. Убедиться в законности перепланировки можно, сравнив технический план с реальной обстановкой в квартире. Процедуру удастся провести быстрее и эффективнее, если пригласить для осмотра сотрудников БТИ. Если в техническом паспорте уже стоит отметка о том, что изменения не были одобрены, лучше отказаться от заключения сделки или попросить продавца привести недвижимость в соответствующее состояние.

ВидеоВидео

Проведение проверок через интернет

Больше всего данных о недвижимости содержится в базе Росреестра. Покупатель может получить информацию через сайт выписку из ЕГРН.

Для этого необходимо действовать по следующей схеме:

  • Посетить официальный сайт Росреестра и выбрать тип выписки.
  • Указать адрес квартиры и персональные данные покупателя.
  • Оплатить госпошлину. Её величина составляет 250–300 руб.
  • Получить электронный документ. Бумагу предоставляют в течение 1–3 рабочих суток.

Способ позволяет получить стандартную выписку. Здесь содержатся основные сведения. Это данные об объекте недвижимости, сведения об арестах, ипотеках и обременениях, техническом состоянии квартиры, правоустанавливающие характеристики.

Расширенную выписку также можно заказать в режиме онлайн. В документе будет отражена история владения квартирой.

Об авторе
Консультант

Масленников Иван Иванович

С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

【ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО】 » КАК ПРОВЕРИТЬ КВАРТИРУ ПРИ ПОКУПКЕ НА “ЧИСТОТУ”
  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1
(1 голос, в среднем: 5 из 5)

Оставить комментарий